Мебельный мир

Семейная ипотека должна помогать семьям с детьми улучшать жилищные условия, а не разгонять цены и способствовать спекуляциям. При этом в настоящее время более 40% спроса по этой программе приходится на малогабаритные инвестиционные квартиры. Купить нормальное семейное жилье по семейной ипотеке уже невозможно, заявил руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко на ХХII Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России», организованной информационным агентством AK&M.

По словам эксперта, изначально цель у семейной ипотеки была заявлена благая – помощь в решении жилищного вопроса семьям с детьми, поддержка рождаемости. На старте программы в 2018 г. она эту функцию действительно выполняла. При минимальном первоначальном взносе 20% и кредитном лимите 12 млн руб. (с 21 июля 2018 г.) в столичных агломерациях стоимость квартиры, которую можно было купить в рамках программы, составляла 15 млн руб. В ценах 2018 г. — 150 000-200 000 руб. за кв. м на рынке новостроек без учета элитной недвижимости – это хорошая трех-четырехкомнатная квартира площадью 75-100 кв. м, вполне достаточная для семьи с двумя детьми.

Однако с 2020 г. в стране начался резкий рост цен на жилье. В первую очередь на рынке новостроек, где спрос подогревался льготными программами, главным образом ипотекой с господдержкой, которой мог воспользоваться любой желающий. В результате средняя стоимость метра на первичном рынке Москвы выросла в два раза, до 400 000 руб. – опять же, без учета «элитки». Поэтому, если не увеличивать первоначальный взнос, теперь по семейной ипотеке в «старой» Москве можно купить не трешку или четырешку, а однушку площадью 35-38 кв. м. В старых сложившихся районах – максимум студию. В Новой Москве – евродвушку.

Льготные программы в своем нынешнем виде негативно влияют и на качество жилищного строительства, считает Олег Репченко. Чтобы наращивать стоимость метра, не превышая кредитных лимитов, застройщики проектируют все больше студий и однушек. В целом по стране, по информации Единой информационной системы жилищного строительства на 31 марта 2024 г., в строящихся домах на студии и однушки приходится почти 40% квартир. В некоторых регионах, например, в Петербурге и Краснодарском крае, этот показатель превышает 60%. В Ленобласти – 70%. Одновременно сокращаются объемы строительства массового жилья — астрономический ценник надо оправдывать.

«Если льготные ипотечные программы призваны помогать людям улучшать жилищные условиях, то, очевидно, программа семейной ипотеки не должна распространятся на малогабаритное жилье. Нормальная квартира для семьи даже с одним ребенком – это двушка. В качестве ориентира по метражу можно взять панельные дома популярных серий – типа П-44Т, где площади двухкомнатных квартир начинаются с 50 кв. м. Время показало, что это скромное, но вполне приспособленное для жизни жилье.

Таким образом, в Москве при бюджете покупки 15 млн руб. и площади 50 кв. м стоимость метра квартиры, соответствующей условиям семейной ипотеки, составит 300 000 руб. В регионах, где при кредитном лимите 6 млн руб. бюджет покупке ограничен примерно 7,5 млн, – около 150 000 руб. Этого вполне достаточно, чтобы не только построить качественное жилье, но и получить хорошую прибыль.

В результате у застройщиков будет выбор: строить что угодно и продавать за сколько угодно или возводить жилье эконом- и комфорт-класса с достаточно просторной квартирографией и ограниченной ценой квадратного метра, но зато иметь гарантированный спрос по семейной ипотеке, которую субсидирует государство.

Покупатели тоже окажутся в плюсе, потому что инвестиционный спрос перестанет стимулировать рост цен», — убежден Олег Репченко.

Елена Дурова, руководитель пресс-службы IRN.RU